Sie erhalten eine Miete von 800 Euro pro Monat für Ihre Wohnung. Am Ende des Jahres geben Sie Ihre Mieteinnahmen an. Entspricht der Betrag, den Sie dem Finanzamt melden, wirklich dem, was Sie verdient haben? Nicht ganz. Der Unterschied zwischen der brutto erhaltenen Miete und dem Nettobetrag, der in Ihrer Tasche bleibt, kann überraschen. Diese Unterscheidung zu verstehen, beeinflusst Ihre Steuererklärung, Ihre Wahl des Regimes und letztendlich die tatsächliche Rentabilität Ihrer Immobilieninvestition.
Was das Formular 2044 von Ihnen in der Praxis erwartet
Wenn Sie Ihre Erklärung für die Einkünfte aus Vermietung ausfüllen, verlangt die Finanzbehörde, dass Sie Ihre brutto erhaltenen Mieten im Formular 2044 angeben. Dieser Betrag entspricht alles, was der Mieter Ihnen zahlt, einschließlich der Nebenkosten.
Auch lesenswert : Verstehen Sie den Unterschied zwischen AF, MF und AEL, um Ihre Kamera zu beherrschen
Konkret, wenn Ihr Mieter 800 Euro Miete plus 150 Euro Vorauszahlungen für Nebenkosten zahlt, wird die jährlich erklärte Bruttomiete auf der Gesamtsumme der erhaltenen Beträge (ohne Nachberechnung) berechnet. Diese Ausgangszahl dient als Grundlage für die steuerliche Berechnung.
Das zu versteuernde Nettoeinkommen aus Vermietung erscheint erst nach Abzug der von der Verwaltung akzeptierten Kosten. Um den Unterschied zwischen Bruttomiete und Nettomiete richtig zu verstehen, muss man in zwei Schritten denken: zuerst, was Sie erhalten, dann, was Sie legal abziehen können.
Ergänzende Lektüre : Kurswechsel für Streaming-Websites: Wie sich an ihre ständige Entwicklung anpassen?
Diese Unterscheidung ist kein bloßes Detail in der Buchhaltung. Ein Fehler bei der Ausgangszahl verfälscht die gesamte nachfolgende Berechnung, vom zu versteuernden Betrag bis zur Wahl des Steuermodells.
Abzugsfähige Kosten: Was das Brutto in Nettomiete verwandelt
Der Übergang von der Bruttomiete zum Nettomieteinkommen basiert auf einer genauen Liste abzugsfähiger Kosten. Nicht alle Ausgaben sind abzugsfähig, und hier verlieren viele Vermieter Geld oder gehen Risiken mit ihrer Erklärung ein.
Posten, die Ihre steuerliche Bemessungsgrundlage tatsächlich reduzieren
Hier sind die wichtigsten Kosten, die das reale Regime Ihnen erlaubt, von Ihren Bruttomieten abzuziehen:
- Die Zinsen für Kredite, die für den Erwerb oder die Renovierung der Mietimmobilie aufgenommen wurden, einschließlich der Bearbeitungsgebühren und der Kreditversicherung
- Die Kosten für Wartungs-, Reparatur- und Verbesserungsarbeiten (aber nicht für Bau- oder Erweiterungsarbeiten, die der Abschreibung unterliegen)
- Die Prämien für die Versicherung des nicht bewohnten Eigentümers, einschließlich der Garantie für Mietausfälle (GLI), deren Kosten in den letzten Jahren mit der Zunahme der Zahlungsausfälle gestiegen sind
- Die Grundsteuer (außer der Müllabfuhrgebühr, die vom Mieter zurückgeholt werden kann)
- Die Kosten für die Mietverwaltung, wenn Sie über eine Agentur gehen, sowie die Gebühren des Verwalters für die Gemeinschaftsbereiche
Jeder abzugsfähige Euro verringert Ihr zu versteuerndes Nettoeinkommen aus Vermietung. Ein Vermieter, der seine Kosten korrekt abzieht, kann seine steuerliche Bemessungsgrundlage im Vergleich zur brutto erhaltenen Miete erheblich senken.
Die Falle der nicht abzugsfähigen Kosten
Die Rückzahlungen des Kapitals des Kredits sind niemals abzugsfähig. Nur die Zinsen sind es. Ebenso werden Erweiterungs- oder Wiederaufbauarbeiten nicht als Kosten im realen Immobilienregime anerkannt. Diese mit Verbesserungsarbeiten zu verwechseln, kann eine Nachprüfung auslösen.
Micro-Fonds oder reales Regime: Die Wahl, die Ihre Mietrendite verändert
Sie haben verstanden, was Brutto von Netto trennt. Die nächste Frage ist direkt: Welches Steuermodell sollten Sie wählen, um diese Einnahmen zu deklarieren?
Das Micro-Fonds und seine Pauschalvergütung
Wenn Ihre jährlichen Bruttomieten den gesetzlichen Höchstbetrag nicht überschreiten, können Sie sich für das Micro-Fonds-Regime entscheiden. Die Verwaltung wendet dann einen Pauschalabzug auf Ihre Bruttoeinnahmen an. Sie müssen keine Kosten detailliert angeben, die Berechnung erfolgt automatisch.
Der Vorteil ist die Einfachheit. Sie tragen den Bruttobetrag ein, und der Abzug wird ohne Nachweis angewendet. Der Nachteil: Wenn Ihre tatsächlichen Kosten den Pauschalbetrag überschreiten, zahlen Sie mehr Steuern als nötig.
Das reale Regime: Mehr Arbeit, oft rentabler
Im realen Regime ziehen Sie jede Kostenposition Zeile für Zeile im Formular 2044 ab. Es ist aufwendiger, aber das zu versteuernde Nettoeinkommen aus Vermietung spiegelt Ihre tatsächlichen Ausgaben wider.
Ein Vermieter, der einen aktuellen Kredit mit hohen Zinsen zurückzahlt, der Renovierungsarbeiten finanziert oder der eine GLI zahlt, hat fast immer ein Interesse daran, das reale Regime zu wählen. Der steuerliche Vorteil übersteigt bei weitem den administrativen Aufwand.
Nettorentabilität: Warum die Bruttomiete allein nichts über Ihre Investition aussagt
Viele Immobilienanzeigen zeigen eine Bruttomietrendite an. Diese Zahl setzt einfach die jährliche Bruttomiete ins Verhältnis zum Kaufpreis der Immobilie. Sie zieht Aufmerksamkeit auf sich, verschleiert jedoch die Realität Ihrer Investition.
Die Nettorentabilität berücksichtigt alle Kosten des Vermieters: Grundsteuer, Versicherung, Verwaltungskosten, Arbeiten, Kreditzinsen. Es ist diese Nettorendite, die angibt, was die Immobilie tatsächlich nach finanziellen Aufwendungen einbringt.
Mit dem jüngsten Anstieg der Prämien für Mietausfallversicherungen und der Verschärfung der Auswahlkriterien für Mieter hat sich die Diskrepanz zwischen angegebener Bruttorendite und tatsächlicher Nettorentabilität für viele Eigentümer vergrößert. Vermieter von Kurzzeitvermietungen in großen französischen Städten sind besonders betroffen: Die Kosten für die Einhaltung von Vorschriften, Tourismussteuern und Conciergegebühren belasten das Netto, während die Bruttomiete stabil bleibt.
Zwei Immobilien nur anhand ihrer Bruttomiete zu vergleichen, ist wie zwei Gehälter zu vergleichen, ohne die Sozialabgaben zu berücksichtigen. Das Brutto gibt den Ausgangspunkt an, aber die Investitionsentscheidung wird auf Basis des Netto getroffen.
Ein letzter oft übersehener Punkt: Die Quellensteuer gilt jetzt auch für Einkünfte aus Vermietung in Form von monatlichen oder vierteljährlichen Vorauszahlungen. Die Verwaltung berechnet diese Vorauszahlungen auf Grundlage Ihres zuletzt erklärten Nettoeinkommens aus Vermietung. Wenn sich Ihre Kosten von Jahr zu Jahr stark ändern, denken Sie daran, Ihren Steuersatz zu aktualisieren, um einen Liquiditätsengpass zu vermeiden.